Zakup mieszkania jako inwestycja
Inwestować w mieszkania można na co najmniej kilka sposobów. W tym artykule skupimy się głównie na flipowaniu oraz na zakupie w celu wynajmowania.
Flipowanie, w największym skrócie, polega na zakupie mieszkania w celu podwyższenia jego standardu i możliwie szybkim sprzedaniu, za cenę wyższą niż łączne koszty zakupu i remontu, wraz zakupem wyposażenia. Aby sprawnie i zyskownie sprzedać takie mieszkanie, najpierw trzeba je kupić za możliwie atrakcyjną cenę, wliczając w to koszty notarialne i ewentualną prowizję dla pośrednika. Mając już odpowiednie mieszkanie, musimy zaplanować zakres prac remontowych oraz zakupu wyposażenia oraz znaleźć ekipę, która te prace wykona solidnie i terminowo. Ostatnim etapem flipowania jest sprzedaż wyremontowanego mieszkania. Aby zakończyła się ona sukcesem, musi znaleźć się nabywca, któremu będzie odpowiadała cena, lokalizacja, wielkość i standard wykończenia mieszkania. Aktualne ceny nieruchomości w Twojej okolicy zawsze możesz sprawdzić w serwisie mercanto.pl.
Brzmi prosto, ale w praktyce, jesienią 2020 roku, regularne zarabianie na flipowaniu jest dość trudne, zwłaszcza dla osób, które wcześniej tego nie robiły. Z uwagi na duży popyt na mieszkania, wszelkie okazje znajdują nabywców bardzo szybko, niekiedy w ciągu 1 – 2 dni od wystawienia mieszkania na sprzedaż, tym bardziej, że nie brakuje inwestorów dysponujących gotówką na jego zakup.
Etap remontu wiąże się z największym ryzykiem dla inwestora. Jego wstępny kosztorys powinien zostać wykonany jeszcze przed decyzją o zakupie konkretnego mieszkania, dlatego niezbędna jest wiedza o aktualnych cenach materiałów budowlanych, mebli i sprzętu AGD oraz kosztach pracy ekip remontowych. Pewność dostępu do zaufanej ekipy remontowej jest absolutnie niezbędna już na etapie szukania mieszkania, gdyż jej poszukiwanie po zakupie, to nieomal pewne problemy z terminowością i zmieszczeniem się w budżecie kosztów remontu. A podwyższenie kosztów remontu, niezależnie od ich powodu, może pochłonąć znaczną część spodziewanego zysku.
Drugim rodzajem inwestycji jest zakup mieszkania w celu wynajmowania, zarówno długo- jak i krótkookresowego. Dla początkującego inwestora z pewnością jest to mniej ryzykowny sposób inwestowania na rynku nieruchomości, potencjalny zysk rozłożony jest w dłuższym okresie czasu, jednak może mieć bardzo systematyczny charakter.
Przy inwestycyjnym wynajmie mieszkań, decydującym czynnikiem jest rentowność lub stopa zwrotu z inwestycji. Oblicza się ją jako iloraz rocznych przychodów, pomniejszonych o koszty przez całkowitą kwotę zakupu mieszkania oraz jego ewentualnego remontu i zakupu wyposażenia. Przykładowo:
Zakup mieszkania: 285.000 zł
Koszty notarialne: 7.000 zł
Koszty remontu: 16.000 zł
Zakup mebli i wyposażenia: 12.000 zł
Razem: 320.000 zł
Mieszkanie wynajęto za 1.450 miesięcznie, czyli 17.400 zł rocznie. Od takiego przychodu, przy płaceniu 8,5% podatku ryczałtowego, zapłacić będzie trzeba łącznie 1.480 zł podatku, więc zysk netto wyniesie 15.920 zł. Po podzieleniu tej kwoty przez koszty zakupu i wyposażenia otrzymujemy stopę zwrotu 5%. Czy to dużo, czy mało, to już każdy musi sam sobie odpowiedzieć. Oprócz regularnych wpływów warto mieć na uwadze, że wartość większości nieruchomości rośnie z czasem, co w przypadku sprzedaży mieszkania po kilku latach może znacząco podnieść rentowność całego przedsięwzięcia.