Czy nieruchomości stanieją i czy warto na to czekać?

To pytanie zadają sobie tysiące osób, które planują w najbliższym czasie zakup domu, mieszkania albo działki budowlanej. Jak w każdym przewidywaniu przyszłości, odpowiedź nie jest prosta, a jej wynik zależy od wielu czynników. Niektóre z nich jesteśmy w stanie wskazać i oszacować, jednak mogą pojawić się i takie, których obecnie nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Spróbujmy rozebrać ten problem na czynniki pierwsze.
Jakie argumenty przemawiają za wzrostem cen nieruchomości?
1. Ceny mieszkań i domów w Polsce wciąż są niższe, niż w większości rozwiniętych państw Unii Europejskiej. Oczywiście nigdy (oby!) nie będzie administracyjnego zrównania cen nieruchomości w całej Unii, jednak od czasu przystąpienia Polski do Wspólnoty ceny u nas wzrosły zdecydowanie mocniej, niż w tym samym czasie w większości państw „starej” Unii. O ile sytuacja gospodarcza naszego kraju będzie poprawiała się równie dynamicznie jak przez ostatnich piętnaście lat, to znacznie bardziej prawdopodobny jest dalszy wzrost cen nieruchomości.
2. Inflacja. Ostatnie lata przynoszą wyraźny wzrost inflacji. Jej oficjalna wielkość podawana jest na poziomie 3 – 4 procent, jednak ceny wielu podstawowych dóbr rosną nawet kilkukrotnie szybciej. Co gorsza, obecny prezes Narodowego Banku Polski do spółki z Radą Polityki Pieniężnej i z pewnością nie bez porozumienia z rządem rozkręcają inflację, a ta z definicji powoduje wzrost cen nieomal wszystkich dóbr. Stopy procentowe ścięte prawie do zera powodują, że najbardziej podstawowy sposób gospodarowania oszczędnościami, jakim jest lokata bankowa, jest nie tyle nieopłacalny, co wręcz pozbawiony sensu. Jeśli rentowność najmu jest na poziomie 4 – 6 procent rocznie, a coraz trudniej znaleźć lokatę, która przyniosłaby choćby pół procenta, to wybór jest prosty.
3. Ceny nieruchomości w długim terminie stale rosną. Nie znaczy to oczywiście, że nie ma lokalnych zaburzeń tego trendu, niekiedy korekty bywają gwałtowne i głębokie. Jednak statystyki dla krajów rozwiniętych na przestrzeni ostatnich siedemdziesięciu lat pokazują stały wzrost cen, zarówno w wielkościach nominalnych, jak i względem siły nabywczej.
4. W Polsce liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wciąż jest wyraźnie mniejsza, niż w rozwiniętych krajach europejskich. Dopóki nie zbliżymy się do tamtejszych poziomów tego wskaźnika, można przypuszczać, że popyt będzie przewyższać podaż, a to zawsze wywołuje wzrost cen.
A co może sugerować spadek cen nieruchomości?
1. Długi okres wzrostu cen oraz relatywnie wysoka ich obecna cena. Ceny nigdy nie rosną w nieskończoność. Zawsze przychodzi moment, kiedy wzrost się zatrzymuje, a jeśli na rynku doszło do powstania bańki spekulacyjnej, to ceny zaczynają spadać, niekiedy bardzo dynamicznie. Obecny cykl wzrostowy trwa od 2012 roku, a ceny przekroczyły rekordowe poziomy z roku 2008.
2. Demografia. Moim zdaniem jest to najważniejszy czynnik ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości w Polsce. W ciągu najbliższych trzydziestu lat liczba mieszkańców Polski może zmniejszyć się o prawie pięć milionów. To spowoduje pojawienie się na rynku podaży od jednego do dwóch milionów mieszkań i domów. Ten problem w pewnym stopniu będzie łagodzony przez imigrację, jednak trudno przewidzieć, jak liczna ona będzie.
Ten krótki artykuł nie wyczerpuje oczywiście całości problematyki i przedstawia tylko najważniejsze argumenty za wzrostem cen oraz za ich spadkiem. Zwróćmy uwagę, że nawet taki „czarny łabędź”, jak epidemia Covid-19, która wpędziła wiele branż w dramatyczny kryzys, nie spowodował spadku cen nieruchomości. A przecież w pewnym zakresie uderzył on w rynek najmu długoterminowego, a w stopniu wysokim w najem krótkoterminowy. Więc w krótkiej perspektywie najbliższych 2 – 3 lat, prawdopodobnie ceny nieruchomości będą nadal rosły. Nawet gdyby doszło do wyhamowania tego wzrostu, to wątpliwym jest, aby doszło do wyraźnego ich spadku.
Osoby kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych muszą brać pod uwagę zarówno cenę nabycia, jak i koszty ewentualnego remontu lub wykończenia mieszkania oraz potencjalną, realną wysokość dochodu, jaki można uzyskać z najmu tej konkretnej nieruchomości. Nie mogąc liczyć na spadek cen, powinni oni skupić się na poszukiwaniu okazji inwestycyjnych – nieruchomości, które np. w skutek zaniedbań straciły na wartości albo takich, które z powodu zdarzeń losowych ich dotychczasowi właściciele muszą możliwie szybko sprzedać.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja osób, które planują zakup domu lub mieszkania na własne potrzeby. Tu oczywiście też warto szukać okazji, ale ponieważ takie lokum najczęściej kupowane jest na kredyt, a procedury zajmują kilka tygodni, zmniejsza to szanse na zakup nieruchomości od sprzedawcy, który szybko potrzebuje gotówki. Alternatywą może być poszukiwanie własnego „kąta” poza dużymi miastami. Ceny nieruchomości w promieniu około 20 kilometrów od największych aglomeracji wciąż są wysokie. Nieraz jednak wystarczy pojechać trochę dalej, żeby za cenę średniego mieszkania w dużym mieście kupić znacznie większy dom z ogrodem. Z pewnością nie jest to rozwiązanie dla każdego, jednak jakość dróg i komunikacji w Polsce systematycznie się poprawia, co ułatwia dojazd do pracy, coraz częściej możliwa jest też praca zdalna. Ewentualne ryzyko spadku cen nieruchomości, z punktu widzenia osoby kupującej ją dla siebie, jest właściwie bez znaczenia – miejsca do życia nie szuka się z perspektywą sprzedaży z zyskiem za kilka lat.
Aktualne ceny mieszkań i domów w Twojej okolicy, zawsze możesz sprawdzić w dziale Nieruchomości serwisu mercanto.pl.