Kredyt na zakup domu lub mieszkania – jak się do niego przygotować?
Wprawdzie obecnie w Polsce około 2/3 nieruchomości kupowanych jest za gotówkę, jednak w znacznym stopniu są to zakupy inwestycyjne. Znaczna część mieszkań i domów kupowanych na własne cele mieszkalne finansowana jest z pomocą kredytu bankowego. Jego uzyskanie nie zawsze jest łatwe, każdy bank zanim pożyczy komuś swoje pieniądze, bardzo dokładnie sprawdzi jego sytuację finansową. Wśród wielu czynników i kryteriów obliczania zdolności kredytowej, na pewno zawsze pojawią się trzy najważniejsze.
Odpowiednio wysoki poziom dochodów wnioskodawców
Chyba oczywistym jest, że aby otrzymać jakikolwiek kredyt bankowy, musimy wykazać się regularnymi dochodami w wysokości, którą bank uzna za bezpieczną dla finansów wnioskodawcy, po odjęciu raty kredytu. Bank obliczając naszą zdolność kredytową, weźmie pod uwagę nasze przychody, które pomniejszy o szereg kosztów, jakie ponosimy. Będą to przede wszystkim:
– liczba osób na utrzymaniu
– inne regularne koszty życia – wydatki na samochód, telefony, internet, telewizję, klub fitness itp. Przed złożeniem wniosku kredytowego, warto zadbać o to, żeby ograniczyć wszelkie wydatki, które nie są nam niezbędne do życia. Np. jeśli płacimy abonament telefoniczny, to jest duża szansa, że bank pomniejszy naszą zdolność kredytową o jego wielkość. Jeśli natomiast będziemy korzystali z planu „na kartę”, to możliwe, że w ogóle nie zostaną one przez bank zauważone. Podobnie może być z abonamentem na telewizję kablową lub satelitarną, albo z abonamentem do klubu fitness, z którego korzystamy rzadko i nieregularnie.
– inne zobowiązania kredytowe – bank pomniejszy naszą zdolność kredytową o wielkość każdego naszego zobowiązania finansowego – innych kredytów bankowych, karty kredytowej (nawet jeśli regularnie ją spłacamy lub wcale nie używamy), limitu kredytowego w koncie osobistym (nawet jeśli z niego nie korzystamy), zakupów ratalnych, chwilówek. O ile pozytywna historia kredytowa działa na naszą korzyść, to jakiekolwiek aktywne zobowiązanie w czasie składanie wniosku kredytowego, obniża naszą zdolność kredytową. Dlatego warto zadbać, o uregulowanie (całkowitą spłatę) możliwie wszystkich kredytów, rat za zakupy ratalne, zamknięcie kart kredytowych i limitów odnawialnych kredytów w koncie. Pamiętajmy, że bank oblicza zdolność kredytową na dzień złożenia wniosku, nie będzie więc brał pod uwagę tego, że z jakiegoś kredytu została jedna lub dwie raty do spłacenia i najprawdopodobniej w dniu wydania decyzji kredyt będzie spłacony. Nawet taka sytuacja zmniejszy naszą zdolność kredytową.
Historia kredytowa wnioskodawców
Mając w planach staranie się o kredyt hipoteczny, warto wcześniej zadbać o dobrą historię kredytową. Największym problemem będą kilkumiesięczne zaległości w regulowaniu swoich zobowiązań, zarówno względem banków, firm pożyczkowych, operatorów telefonicznych lub telewizyjnych. Każdy taki przypadek, nawet pojedynczy, przechowywany jest w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) przez okres pięciu lat, a po uregulowaniu tego zobowiązania, pozostanie informacja o opóźnieniu. Sytuacja, w której nieterminowo uregulowaliśmy swoje jedno lub dwa zobowiązania, negatywnie wpływa na nasz ranking w BIK, ale nie musi jeszcze przekreślić naszych szans na kredyt. O wiele gorzej, jeżeli takie sytuacje częściej powtarzały się w ostatnich latach.
Trochę lepiej wygląda sytuacja osób, które nie mają żadnej historii kredytowej. Brak jakichkolwiek danych o historii kredytowej wnioskodawcy powoduje, że taka osoba jest niewiadomą dla banków, co może to ograniczyć ich szanse na kredyt lub spowodować zmniejszenie zdolności kredytowej. Dlatego warto wcześniej zadbać o swoją dobrą historię kredytową, np. dokonując jakiegoś zakupu ratalnego lub posługując się kartą kredytową, z której całe zadłużenie spłacamy regularnie co miesiąc (którą jednak, jak wspomnieliśmy wcześniej, warto będzie zamknąć kilka miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego).
Główne źródło dochodów
Tu sytuacja jest prosta – preferowanym i najwyżej ocenianym przez banki źródłem dochodów jest umowa o pracę na czas nieokreślny. Najlepiej jeszcze, żeby wynagrodzenie było w jak największym stopniu regularne, a nie np. składało się z części stałej plus premii za wyniki. Wprawdzie każdy bank ma trochę inne podejście do dochodów z umów zleceń i o dzieło oraz z działalności gospodarczej, jednak w wielu bankach przy obliczaniu zdolności kredytowej tylko część tych dochodów będzie brana pod uwagę. Niektóre banki akceptują też dochody innych osób, które będą skłonne wziąć kredyt razem z kupującymi mieszkanie, np. rodziców lub rodzeństwa, co może być jakimś rozwiązaniem dla tych wnioskodawców, którzy nie pracują na podstawie umowy o pracę.
Tekst niniejszy opisuje główne kryteria, którymi kierują się banki przy podejmowaniu decyzji o zaakceptowaniu bądź odrzuceniu wniosku kredytowego. Należy jednak pamiętać, że te kryteria nie są niezmienne – każdy bank ma własną politykę kredytową, trochę inaczej oblicza też zdolność kredytową. Ponadto banki mogą zmienić swoją politykę dotyczącą udzielanych kredytów nawet kilka razy w roku. Dlatego starając się o kredyt hipoteczny, warto sprawdzić swoją sytuację w kilku bankach, a uzyskując negatywną decyzję, postarać się dowiedzieć, co było jej przyczyną. Jeśli powód odmowy był możliwy do usunięcia w krótkim czasie, to warto po kilku miesiącach próbować ponownie.